什么是一房多卖？顾名思义，就是指卖方先后或者同时将同一特定的房屋出卖给多个不同的买方。当出现多个买房人均要求房子归自己的情况时，法律上会如何处理房子的归属？买房人该如何维权？又该如何避免自己成为一房多卖的受害者？

2022年2月28日、3月7日，杰海短视频——《周律说房》第13期、第14期在杰海所视频号上线。杰海阳江分所主任周仕带律师通过两期视频详细分析了上述法律问题。

视频内容我们整理如下，供大家参考：

1、房屋的归属

司法实践在审理一房多卖纠纷案件时，一般按照以下优先顺序来决定房屋的归属：

（1）已经办理过户登记的，优先于未办理的。根据《民法典》第209条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”房屋属于不动产，应当以登记为准。

（2）都未办理过户的，已经合法占有房屋的优先于其他人。如：已经实际入住或未实际入住但已经领取了房屋钥匙的。

（3）都未办理过户和占有的，已经支付全部买房款的优先于其他人。

（4）都未办理过户、占有以及付款的，合同订立在先的优先于其他人。

（5）已经办理预告登记且在有效期内的，优先于其他人。预告登记不等于过户登记，其产生的作用主要是为了确保登记人能够顺序办理过户登记。

2、买房人的维权

证明对方的房屋买卖合同无效。买房人需要有足够的证据证明另一买房人与开发商存在恶意串通、损害自己利益的情况，比如另一买方明知房屋已卖出，仍与卖方签订合同并办理相关手续，导致先买房的一方无法得到房子，则可以向法院请求判决对方的买卖合同无效，合同无效后，对方则无权获得房屋所有权。

无法证明对方合同无效，未能得到房屋的买房人可以要求开发商承担违约责任，要求其返还前期已经支付的房款、赔偿违约金或者要求赔偿房屋涨价导致的差价。

3、避免一房多卖的建议

（1）买房之前，最好提前了解开发商的信誉情况。可通过网络和身边人了解，还可以通过中国裁判文书网、失信人查询系统以及企查查等网站查询开发商的涉诉情况。

（2）买房前，还要做好房屋的产权调查。要求卖方提供最新的产权人、登记状况、查封和抵押情况，也可实地考察。

（3）决定买房后，要求开发商办理网签合同并尽快进行合同备案登记。已经网签的房屋，在房管部门的网站上可以查询交易信息，一般无法第二次网签；而房屋经过合同备案后，也要双方协商一致解除合同并且要向有关部门申请注销，否则无法再出卖。

（4）签合同后，最重要的是尽快办理过户登记手续。

（5）未能过户时，更有保障的做法，即向不动产登记部门申请预告登记。根据《民法典》第221条的规定，办理预告登记后，买房人不同意的，开发商不能二次出卖。特别需要提醒的是，并不是预告登记后就确保得到房屋，预告登记也有期限的。如果房子能够办理过户，须在90天内及时去办理过户登记手续，超出该期限，预告登记则失效。

附相关法律依据：

《民法典》第二百零九条　

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《民法典》第二百一十四条 

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条 

买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）》第15 审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。