在商品房宣传广告内容未写入商品房买卖合同的情况下，实际交付使用的房屋与宣传不符，开发商是否需要承担违约责任，取决于宣传广告内容的性质属于“要约”和“要约邀请”。那么，宣传广告资料在什么情况下构成“要约”？买房人又该如何应对和维护权益？

5月7日，杰海短视频——《周律说房》第16期在杰海律所视频号上线。杰海阳江分所主任周仕带律师详细分析了上述问题。

周律说房第16期【见广东杰海律所微信视频号】

视频内容我们整理如下几个要点，供大家参考：

1、构成要约的3个条件

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定了当销售广告和宣传资料符合以下条件时，构成要约，尽管该内容未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

构成要约的3个条件

2、律师建议

上述司法解释为销售广告和宣传效力的法律效力提供了一个基本的判断标准，但毕竟文字表述主观性较强，司法实践中法院具体如何判决关键在于证据充不充分。

而大部分开发商对于如何规避宣传广告的法律风险都做得比较到位，买房人在举证方面是处于劣势的。因此，我们有必要提醒广大买房人5个要点：

1. 买房事大，莫冲动消费。我们不可轻信销售人员的口头承诺，一切以书面上的内容为准。

2. 如果是受销售广告和宣传资料的吸引而买房，最好要求开发商把相关内容写进合同条款或者通过书面协议方式确定下来，并约定具体的违约责任。

3. 要有证据意识，尽可能地收集实物和网络的宣传资料，比如样板间照片或视频、沙盘、楼书、宣传海报、宣传视频等等。

4. 仔细查看宣传广告资料，如果不是具体、明确的允诺和说明，比如只是“坐拥美景”、“星级套房”这类比较模糊的表述，又或者有“广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准”、“本广告所涉相关数据、内容及图片仅供参考”这类语句，一般会被认定为要约邀请，而不是要约。买房人要擦亮眼睛，谨慎决定是否买房。

5.发现开发商存在虚假宣传的行为，可以向当地的市场监督局举报，还可以向住建局（自然资源局）举报开发商欺诈销售。如果相关部门对开发商的违法行为进行了认定和处罚，并出具处罚决定书，买房人可拿此处罚决定书作为证据之一向当地的人民法院提起民事诉讼。