随着私家车数量的增多，小区业主对停车位的需求也随之扩大，进而导致业主与开发商之间的“车位归属之争”愈演愈烈，已成为当今社会的热门话题之一。那么，小区道路上的车位到底归谁呢？是否属于全体业主共有？2023年1月30日，杰海视频——《周律说房》第27期在杰海律所视频号上线。杰海阳江分所主任周仕带律师分析了上述问题。

本期视频内容的要点，我们整理如下：

01案例分析

基本案情：某开发商与业主小王签订了一份《露天车位出租合同》，合同约定小王承租小区内的某个露天车位，租期到2075年，租金为58000元。该小区业委会认为，该露天车位属于全体业主共有，开发商无权出租，故提起诉讼，要求开发商和小王返还该车位并且支付车位占有使用费。本案审理过程中，开发商主张该车位属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，属于该开发商所有，其依法有权与业主约定车位的归属，不应返还。

争议焦点：开发商、小王应否返还案涉车位及支付占有使用费？

裁判要点：一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条文中规划内车位、车库，是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。本案中，开发商明确车位非建筑专有确权部分，涉案车位并非《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第一款的规划内车位，而应当认定为全体业主共有。一审判决开发商向业委会返还车位并支付占有使用费。开发商不服一审判决，提起上诉。二审法院认为，案涉车位属于不能办理产权登记的室外地面露天车位，该车位不能认定为《民法典》所称的“专有部分”，其本质应属于由全体业主共有的土地使用权。最终驳回上诉，维持一审判决。

02律师建议

一、确定小区道路上的车位归属，需要区分是否经过规划。也就是说，道路上的车位分两类：（1）建筑区划内经过规划用于停车的车位，也就是开发商在最初建造时，经过了规划部门的批准，并且在建造完成后能够办理产权登记的车位。一般来说，这类车位最初是属于开发商的，开发商有权通过出卖、赠送的方式，让车位成为某个业主专有的，或者通过出租的方式，让业主有偿使用。（2）没有经过规划的车位，也就是占用业主共有的道路或者其他场地用来停车的车位。这类车位属于全体业主共有，开发商或物业不能擅自将其出售、出租等，不得擅自收取停车费。全体业主可以共同决定对共有车位进行收费或无偿使用，可以自行收取，也可以委托物业进行收费，所获得的停车费收入亦是归全体业主所有的。二、业主可以通过以下途径了解车位是否经过规划：（1）向开发商提出查看规划设计图的要求；（2）向物业公司申请调阅规划设计图，一般物业会有存档；（3）当开发商或物业不肯配合时，还可以向住建局、自然资源和规划局等相关政府部门申请查看。

下期视频，周律师将为大家带来成立业主委员会的相关法律知识，敬请期待！

附相关法律依据：

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条  建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；

(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。