购买二手房，尤其是学区房等具有特殊需求的房屋，买房人最关注就是落户的问题。现实中，卖方虽然办理了房屋交付和产权登记手续，但迟迟未将户口迁出，导致新房主无法落户的情况并不少见。那么，如何防止原房主不迁户口？当遭遇此类事件，如何维护买房人的权益？2023年7月18日，杰海短视频节目——《周律说房》第30期正式在杰海律所官方视频号上线。杰海阳江分所周仕带律师就上述问题展开了详细的解答。

本期视频内容的要点，我们整理如下：

01案例分析

基本案情：2020年7月，小王向大王购买一套房，约定成交价150万，定金5万，大王应在2020年12月底之前将户口迁出，若大王逾期迁出户口，应赔偿与定金同等数目之金额给小王。合同签订当日，小王付了钱。但一年过去，大王的户口仍未迁出。小王认为，大王逾期迁出户口已构成违约，于是诉至法院，要求大王支付赔偿款5万元以及违约金6万元。庭审中，大王辩称未将户口迁出系当地户籍政策造成，与自己无关。

裁判要点：法院认为：首先，大王未能迁出户口的行为已构成违约。其次，关于赔偿数额，由于本案证据未能证明小王对户口有相应的特殊需求（如子女入学等），小王也未能证明户口未迁出而遭受的实际损失，最终法院结合合同履行情况、当事人过错程度、户口未能迁出的实质影响等要素，酌定大王向小王支付违约金15000元。

02律师建议

通过案例，有几点需提醒大家：

一、买房前应当了解清楚房屋上是否附着户口，可要求卖方配合出示相关情况，或者双方共同到房屋所在地的派出所查询相关情况。

二、房屋买卖合同中应当明确约定卖方将户口迁出的特定期限，同时约定卖方逾期将户口迁出时所应承担的违约责任。比如，约定每逾期一日需要按照房屋总价款的一定比例向买方支付违约金，直到户口全部迁出为止。示例（仅供参考），该房地产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起X日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之X向买方支付违约金，直至户口全部迁出为止。

三、若对于所买房屋的户口存在特殊需求的，且该需求是买房的主要目的（如买学区房的目的是子女入学就读）对于该特殊需求，也应当在合同中作出明确约定。该约定也方便法院对双方约定的违约金是否合理作出判断。示例（仅供参考），买方购买xxx房屋系为了xxx学校的入读资格，卖方承诺该房屋附着的户口有xxx学校入学资格，入学名额未被占用。如因入学名额被占用，导致买方子女无法入学xx学校的，买方有权解除合同。卖方应当自解除合同xx之日起x日退还买方已付全部房款，并支付xx违约金。

四、还可以在房屋买卖合同中约定尾款支付条款。也就是明确约定买方先行支付部分价款，待卖方将户口迁出后，再结清剩余的尾款。此条款在一定程度上，能够防止卖方恶意违约，避免因户口未能迁出而给自己造成损失。

若您在二手房交易中碰到其他问题，欢迎留言给我们，我们下期再见！