在按揭贷款买房的商业模式中，涉及三方当事人、双重法律关系。三方当事人分别是开发商、购房者以及银行，双重法律关系是指《商品房买卖合同》以及《个人购房按揭贷款合同》。正常情况下，购房者向开发商支付首付款，剩余的房款向银行贷款，银行将贷款直接支付给开发商，由购房者负责偿还贷款的本金和利息。但如果因为开发商违约，导致两个合同均被解除，银行的按揭贷款是由购房者还是开发商来偿还？2022年1月28日， 杰海短视频——《周律说房》第10期在杰海律所官方视频号上线。

杰海阳江分所主任周仕带律师以最高人民法院公布的2020年度参考案例（中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王某等人及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案）【（2019）最高法民再245号】）来详细分析这个问题。

本期视频内容我们整理如下，供大家参考：

一、案例分析

基本案情：王某等人向青海越州房地产开发有限公司（下称越州公司）购买一商业用房，双方签订《商品房预售合同》；王某支付了首付款后，剩余的房款向建行青海分行（下称银行）贷款支付，与越州公司、银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》和《房地产抵押合同》。借款合同中第十九条约定：若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款上述合同签订后，王某按时偿还银行贷款。但由于越州公司逾期交房，王某将越州公司、银行诉至法院，解除了《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》以及《房地产抵押合同》。2018年4月，银行向法院提起本案诉讼，请求判令王某等人与越州公司共同归还剩余贷款本金并支付利息。

争议焦点：王某在借款合同解除后是否还应该承担剩余贷款的还款责任？

裁判要点：1.关于王某等人不需要承担还款责任的法律依据：根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案由于开发商逾期交房，《商品房预售合同》被解除后，《借款合同》、《抵押合同》也因合同目的无法实现也被解除，应由越州公司将收取的购房款本息分别返还给银行以及王某，而王某不需要对剩余的房贷承担还款责任。

2.关于《借款合同》中格式条款的效力问题：《借款合同》中约定了借款合同解除后由购房者返还剩余贷款，这一条款明显不合理地加重了购房着的责任，应属于无效的格式条款，对购房者不具有法律约束力。

3.关于审理此类案件，不能简单强调合同相对性，容易造成购房者、开发商、银行三者的权利义务失衡：如果简单按合同约定的权利义务关系处理，那么就变成了购房者在没有过错的情况下，既没能得到房子，又要对剩余贷款承担还款责任，这明显不合理地加重他们的负担，会导致各方权利义务失衡，有违公平原则。

二、总结

因开发商违约致使购房合同解除，购房者还需还贷吗？最高院给出了明确的答案：不需要！

一直以来，司法实践中，各地法院针对这类案件作出的判决不尽相同，争议很大。最高院这一判决虽是针对个案作出，但对往后如何处理此类纠纷，具有很强的指导意义。因此，我们在此建议，购房者如果遇到此类问题，不必担心，可积极通过司法途径维护自己的合法权益！

附相关法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条

以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。