在商品房预售的制度下，大多数买房人受开发商的宣传单、宣传视频、样板间、沙盘等宣传广告资料所吸引而决定买房，然而，当商品房实际交付时却发现与宣传时的内容大相径庭，“货不对板”。此时，买房人能否以开发商虚假宣传来追究其违约责任？2022年3月29日，杰海短视频——《周律说房》第15期在杰海律所官方视频号上线。杰海阳江分所主任周仕带律师详细分析了上述问题。

视频内容我们整理如下几个要点，供大家参考：

1、案例分析

基本案情：小王在偶然之下看到了某开发商的宣传单，该开发商宣称：某小区把楼盘附近的河道以及河道侧边预留20米的绿化带与小区其他部分作为封闭空间，供小区业主活动和使用。小王被打动，于是决定买房。入住数月后，开发商突然告知小王，根据相关部门的要求，河道两侧绿化带建成后，河道两侧的区域即将对外开放，也就意味着带有河道的封闭小区将变为公共区域。小王感到十分愤怒，认为自己的居住安全感和体验感都大受影响，无奈之下将开发商起诉到法院，要求赔偿损失。

争议焦点：开发商的行为是否违约以及应如何承担违约责任？

裁判要点：开发商在卖房时，以宣传单和沙盘的形式向小王展示了该小区为带有河流景观的封闭空间，这一宣传内容明确具体并且直接影响小王的买房决定，构成要约。尽管上述约定内容未在预售合同中载明，但是根据《商品房买卖合同司法解释》第3条的规定，应当视为合同内容之一，如今小区内河道两侧将作为公共区域对社会公众开放，对小王的居住环境和生活品质均造成影响，因此认定开发商构成违约，最终判决开发商向小王赔偿损失。

2、总结

通过上述案例，我们可得知：判断开发商虚假宣传是否构成违约，取决于宣传广告资料的性质是“要约邀请”还是“要约”。“要约邀请”和“要约”是不同的法律概念，产生的法律后果也不同。

（1）要约邀请

要约邀请指的是希望别人向自己发出要约的意思表示，内容不明确，本身不具有法律效力。

例如，开发商在宣传广告上宣称“居家首选”、“给您一个五星级的家”、“把家种在花园里”等等，诸如此类的宣传语，从内容上看，笼统而不具体，只是为了吸引买房人关注，让买房人向自己发出要签合同的意思表示，属于要约邀请。

当商品房实际与宣传不符，一般难以据此向开发商追究违约责任。

（2） 要约

要约指的是希望与对方订立合同的意思，有明确的数量、质量、价款、履行期限以及履行地点和方式等，具有法律约束力。

例如，开发商在宣传广告上称“买房赠送家电”，又或者宣称“小区内配有泳池、球场”等，上述内容明确具体，且对房价以及买房人的买房决定有直接影响，则属于要约。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料构成要约的，即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

也就是说，当商品房实际与宣传不符，买房人有权以开发商虚假宣传为由要求开发商承担违约责任或赔偿损失。

本期视频为大家分析了案例以及“要约邀请”和“要约”两个法律概念，下一期视频将为大家讲述【遭遇开发商虚假宣传，如何维权以及如何避免】的法律问题，敬请关注！

附相关法律依据：

《民法典》第四百七十二条

要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

《民法典》第四百七十三条

要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条　

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。