在我国，商品房预售实行许可制度，规定开发商未取得商品房预售许可证，不得对商品房进行预售。但有的开发商急着回笼资金，故意隐瞒或者提供虚假的商品房预售许可证，与买房人签订认购书，收取定金。如果开发商迟迟未取得商品房预售许可证，买房人能否请求解除认购书，返还定金？7月25日，杰海短视频——《周律说房》第20期在杰海律所视频号上线。杰海阳江分所主任周仕带律师解答了上述问题。

本期视频内容要点，我们整理如下，供参考：

基本案情：2017年11月12日，小王跟某开发商签订了认购协议，约定签订认购协议三个月后，双方正式签订《商品房买卖合同（预售）》并交付全部购房款。当天，小王爽快地向开发商交了5000元定金，三个月后，开发商却一直拖延不与小王签订商品房买卖合同。直到2021年，小王才得知背后的原因：开发商还未取得商品房预售许可证，甚至还未正式动工建设。2021年9月，与开发商协商退定金无果后，小王只好向法院提起诉讼，要求解除认购书，双倍返还定金100000元。

争议焦点：开发商是否应双倍返还小王缴纳的定金？

裁判要点：双方签订认购书后，小王依约去签订商品房买卖合同并交付购房款，在履行认购协议的过程中，不存在违约行为，最终双方未能签订合同，是由于开发商未取得商品房预售许可证，无权预售房屋，开发商应承担全部违约责任。最终，人民法院根据最高院的商品房买卖合同纠纷司法解释第四条的规定，判决开发商双倍返还小王已支付的定金。

结合上面的案例，我们想为广大买房人提供以下四个建议：

一、买房人在买房前一定要确认开发商是否具备《商品房预售许可证》，以防万一，请查看证件原件。不得不提醒大家：没有商品房预售许可证的房子存在巨大的风险，比如项目烂尾，交房遥遥无期；或者即使交房，但房屋存在严重质量问题；无法办理房产证等等。

二、开发商未取得商品房预售许可证，就以签订认购书的形式收取定金，本身就是违法行为，买房人可以向开发商提出解除认购书，返还定金。在开发商不肯配合的情况下，买房人可以向当地的住建局等房管部门投诉举报，由房管部门按照法律规定，对开发商进行处罚。

三、买房人也可以到法院起诉开发商，要求解除认购书，双倍返还定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华共和国民法典》第五百八十七条，因开发商一方的原因导致双方未签订商品房买卖合同，开发商应当将收取的定金双倍返还给买房人。

四、建议买房人在签订认购书等文件的时候，要求开发商在文件中对“已经具备商品房预售资格”作出书面承诺，明确约定“如果因为开发商未在一定的时间内取得商品房预售许可证，导致双方无法正式签约”的违约责任。

关于退定金的问题我们共发布了4期，欢迎大家关注广东杰海律师事务所公众号及视频号《周律说房》回顾哦~