一直以来，逾期交房和逾期办证是商品房买卖合同纠纷中最为常见的两种违约情形，那么当开发商逾期交房和逾期办证双重违约并存，买房人能否主张两项违约金？合同约定的违约金过低，买房人能否请求调高？8月，杰海短视频——《周律说房》第21期在杰海律所视频号上线。杰海阳江分所主任周仕带律师解答了上述问题。本期视频内容要点，我们整理如下，供参考：

一、案例分析

基本案情：小王跟某开发商签订了《商品房买卖（预售）合同》，约定合同总价款为50万元，开发商应于2017年9月30日前交房，在交房后180天内办理房产证。若逾期交房，按日支付已付房款0.02%的违约金；逾期办证，按日支付已付房款0.05%的违约金。后直到2018年1月12日，小王才收到房；收房半年后，房屋才登记到小王名下。小王将开发商起诉到法院，要求按日计算已付房款0.02%的逾期交房违约金，以及按日计算已付房款0.05%的逾期办证违约金。庭审中，开发商请求降低违约金，并主张逾期办证时间应从实际收房之日起算。

争议焦点：1. 开发商是否存在逾期交房的违约行为，应否支付逾期交房违约金给小王；2. 开发商是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给小王。

裁判要点：法院审理后认为，首先，由于涉案房屋的交付时间已经超过了合同约定的最迟交付期限，开发商确已构成逾期交房，应按照合同约定的按日支付已付房款的0.02%来计算违约金。其次，开发商应在交房后的180日内将涉案房屋办理至小王名下，但涉案房屋直至2020年1月3日才转移登记至小王名下，开发商构成逾期办证，但按照日利率0.05%计算违约金明显过高，最终根据公平原则和诚实信用原则该逾期办证违约金调整至按年利率6%计算。

二、律师提醒

1.如果开发商同时构成逾期交房、办证，买房人可以同时起诉支付逾期交房和办证违约金。

2.违约金可以调整。

一般来说，在日利率万分之一到日万分之三之间较为合理，即使开发商请求降低，也很难被法院采纳。超出该区间，一般会被法院认定为过高并予以调低。若买房人认为违约金过低，也可以请求调高，但应证明自己的实际损失，具体该如何证明呢？

首先，可以提交房屋租赁合同、房租支付凭证（比如收据、微信转账记录等），来证明逾期交房期间的房租损失。其次，可申请有关房地产评估机构，评定同地段同类房屋租金标准，来确定逾期交房的房租损失。另外，房产证关系到户籍迁入、子女入学等，虽难确定损失数额，也可参照一年期贷款市场报价利率（LPR）来计算。

3.在司法实践中，有些法院认为合同约定的“商品房交付后X天内办理房产证”中的“商品房交付后”指的是实际交房，而不是合同约定的交房时间，意味着如果买房人实际上还没收房，则不能以该条款主张开发商的逾期办证违约金。为避免这样的争议，建议买房人可以争取在合同中明确约定办证的起算时间为约定的交房时间。