近年来，开发商推出“买一楼送花园”的售楼宣传，吸引一大批买房人。然而，现实中，有的买房人为了花园入手一楼的期房后，却发现花园根本无法“私有”，到头来还是全体业主共同使用的。那么，作为一楼的业主，如何才能取得一楼花园的专属使用权？11月28日，杰海短视频——《周律说房》第25期在杰海律所视频号上线。杰海阳江分所主任周仕带律师通过案例分析了上述问题。本期视频内容要点，我们整理如下，供参考：

1.案例分析

基本案情：2018年初，小王俩夫妻在某楼盘销售人员的推荐下，入手了一套在一楼附带绿地花园的商品房。两人与开发商签订了《商品房预售合同》以及《一楼花园使用协议》，该协议载明“该幢一楼所属阳台外草坪花园使用权归一楼业主所有（无产权），该花园不属于小区公共绿化设施，花园外围由篱笆绿化带与小区公共绿化设施隔离。”然而，2020年1月，俩夫妻前去验房，却发现他们买的一楼房屋阳台根本就没有通往花园的通道（见图1）。同年4月中旬，两人去当地的自然资源和规划局咨询才得知，该绿地花园的使用权为全体业主所有（见图2）。没想到白纸黑字的《一楼花园使用协议》竟也成了一纸空文，说好的私人花园变成了公共绿地，小王俩夫妻在与开发商多次协商无果后，向法院提起了诉讼，要求退房退款。

裁判要点：法院认为，双方关于一楼花园的约定，应当视为房屋买卖合同内容。开发商在没有取得专属绿地审批和其他业主的同意下，向小王俩夫妻约定公共绿地的专属使用权，导致约定最终无法实现，应当承担违约责任。小王俩夫妻用不了一楼花园，势必影响他们对房屋的整体评价和居住体验，其以合同目的不能实现为由提出退房退款，符合法律规定，最终判决合同解除，开发商退还还购房款、车位费和利息共计190 万元。

2.律师建议

买一楼送花园听起来很划算，背后的风险却不小，我们要提醒大家：一、如果您是为了一楼地面附带的绿地而买房，在买房前，应要求开发商提供相关的规划图或其他相关证明，确保这块绿地已经经过了有关部门的批准，其使用权是归一楼业主个人所有。如果开发商根本没有报批，或者报批后未经批准，或者私下达成《花园专有使用协议》后未补办手续的，都不能确定业主对绿地享有个人专属使用权。二、确认开发商已经通过销售广告等方式明确告知其他业主，或者已经通过合同等方式和其他业主明确约定，这块绿地是专属业主个人使用，而非全体业主共用的事实。简单来说，买房人要想真正取得这块绿地的专有使用权，一要有批准，二要有其他业主的同意。否则，原则上小区绿地是归全体业主共同使用的。三、开发商向您承诺花园专有使用权，但因没有批准和其他业主的同意，导致该承诺无法实现，则开发商构成违约。您可积极通过法律途径维护自己的合法权益，可以要求开发商赔偿损失，或者以开发商违约致使合同目的不能实现为由解除《商品房销售合同》，由开发商退还已支付的购房款。