买房人和开发商签订认购书并交付定金后，对于《商品房买卖合同》中的商品房价格、交付时间、面积等主要条款产生争议，且后来双方又无法就上述条款协商一致，从而未能签订《商品房买卖合同》的，定金是否应退还给买房人？近日，杰海短视频——《周律说房》第19期在杰海律所视频号上线。杰海阳江分所主任周仕带律师就上述问题进行分析。

本期视频内容要点，我们整理如下，供参考：

基本案情：2021年1月21日，小王与开发商签订了一份认购书，并交了5万定金。2021年1月30日，小王前往签订《商品房买卖合同》，对开发商提供的拟签约合同中的部分条款提出异议，若按照该合同约定，开发商逾期交房的违约金低于买房人逾期付款的违约金。当天，双方未正式签约。事后，小王多次通过微信将自己的修改意见发给开发商，并表示“若不能修改则退回定金”，遭到了开发商的拒绝。于是，小王到法院起诉，请求解除认购书、退回定金。庭审中，开发商认为认购书中“特别说明”明确记载了小王已阅读并认可《商品房买卖合同》范本，说明其对合同条款无异议，现小王以合同条款未协商一致为由要求退定金，应不予支持。

争议焦点：案涉定金是否应当予以退还？

裁判要点：一、认购书中“双方已就签约文本达成一致意见”等文字应认定为格式条款，由于相关格式条款并未作明显区别，不足以引起小王对该条款的注意，且开发商也未能提供证明证明已经就相关格式条款的法律后果进行提示和说明，该条款对小王不产生法律效力。二、小王对正式合同条款提出异议之前并未有拒绝购买的意思表示，且在双方约定的期限内进行磋商，而开发商拒绝修改，该情形系双方基于各自利益考量无法就合同条款达成一致意思，应属不可归责于双方的原因，本案中已付定金应予退还。

一、交定金前，认真查看认购书及其他附带文件的条款。如果有提供购房合同范本作为附带签名文件，则要仔细分析范本中是否有不合理、权利义务不对等的条款。比如：约定逾期办证的违约责任，买房人的违约金要比开发商的高得多，双方的权利义务明显不对等。

二、签订购房合同时，对合同条款有意见，要及时向开发商提出并要求修改，且保存好聊天记录等沟通过程的证据，以便起诉。注意：提出的异议不能是苛刻意见，比如说要求短时间内提前交房等不切实际的条款，否则可能会被认定为违约，难以要回定金。

三、签订认购书后，一定要履行按时签订《商品房买卖合同》的义务，避免因自己违约而导致定金无法退回。

下期接着谈谈：开发商不具备商品房销售资格的退定金问题！